29 - Gestão do patrimônio imobiliário da união
Por que o tema é considerado de alto risco
O patrimônio imobiliário da União abrange cerca de 761 mil imóveis e está avaliado em, aproximadamente, R$ 1,72 trilhão[1] . São construções, terrenos urbanos e rurais, ilhas, praias, parques e espelhos d’água, entre outros tipos de propriedades.
A gestão desses imóveis é feita pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), vinculada ao Ministério da Gestão e Inovação em Serviços Públicos (MGI), com o objetivo de promover a regularização, utilização e valorização dos bens imóveis da União.
Entre os problemas identificados pelo TCU ao longo dos últimos anos, encontram-se falta de ocupação (cerca de dez mil imóveis estão desocupados), abandono e depredação, além do custo de manutenção dos imóveis.
As receitas patrimoniais totalizaram R$ 1,17 bilhão em 2023, provenientes de alienações, aluguéis, taxas de ocupação, foro, laudêmio, multas, juros, entre outros. Excluindo essa arrecadação extraordinária proveniente das alienações (R$ 151,2 milhões), as receitas aumentaram apenas 9,4% entre 2014 e 2023, enquanto a variação inflacionária no período foi de 77,5%. Essa perda real do valor das receitas indica que a gestão patrimonial é ineficiente e insustentável.
Gráfico 29.1 - Receita anual da Secretaria do Patrimônio da União (R$ milhões)
A deficiência da gestão patrimonial também se observa pelo lado das despesas. A União gasta, anualmente, cerca de R$ 1,1 bilhão em aluguéis e R$ 199 milhões em taxas de condomínio para acomodar órgãos e atividades administrativas em locais onde não possui propriedades próprias ou onde os imóveis existentes são inadequados para uso imediato. Esses valores são superiores ao recebido com a renda dos imóveis cedidos a terceiros a cada ano, gerando déficit que poderia ser menor com uma destinação mais eficiente dos imóveis da União que estão ociosos ou subutilizados.
Não foram identificadas evoluções significativas na gestão do patrimônio imobiliário da União nos últimos anos. Permanecem fragilidades na governança institucional, agravadas pela inadequação de sistemas de informações e baixa confiabilidade dos dados sobre os imóveis.
O que o TCU encontrou
Em levantamento realizado em 2023, o TCU identificou os riscos indicados no quadro 29.1, acompanhados de causas e efeitos, que devem ser tratados pela SPU.
O TCU constatou que a estrutura da SPU não é suficiente para viabilizar a adequada gestão do patrimônio imobiliário federal, apesar do elevado volume de recursos envolvidos. Também há problema crônico na seleção e retenção de servidores, uma vez que a organização não possui carreira própria nem mecanismos para atração de talentos, e necessita de técnicos especializados para compor o quadro de servidores.
O Plano Nacional de Caracterização e o Plano Anual de Fiscalização, conduzidos pela SPU, carecem de indicadores para medir a efetividade das iniciativas. Os sistemas informacionais de gestão imobiliária adotam tecnologia desatualizada e comprometem a qualidade dos dados cadastrais. Além disso, a falta de integração com outros sistemas dificulta a gestão das fiscalizações e a avaliação de imóveis.
A unidade central da SPU enfrenta dificuldades para acompanhar a fiscalização dos bens da União e prestar suporte às unidades estaduais. Desde 2015, o projeto de desenvolvimento do sistema SPUNet, concebido para mitigar riscos relacionados à obsolescência tecnológica e à baixa qualidade dos dados, já consumiu mais de R$ 11 milhões em investimentos, mas entregou menos da metade dos módulos planejados.
A SPU administra um patrimônio de 761 mil imóveis avaliados em R$ 1,72 trilhão, mas carece de sistemas modernos, servidores especializados e estratégias eficazes, resultando em imóveis ociosos, custos excessivos e receitas patrimoniais abaixo do potencial.
O que precisa ser feito
A gestão patrimonial da União deve ser conduzida de maneira profissional e efetiva. Para atingir esse objetivo, são necessárias as seguintes ações:
- implantar sistemas de informação que apoiem de forma eficaz a atuação da SPU, permitindo gestão ágil e precisa;
- contratar pessoal técnico especializado em gestão de patrimônio imobiliário, garantindo a qualificação necessária para enfrentar os desafios específicos dessa área;
- aperfeiçoar a utilização e a destinação dos imóveis da União, assegurando que atendam aos interesses públicos prioritários;
- promover a consistência das avaliações dos imóveis, de forma a refletir seu valor real;
- otimizar o retorno das fiscalizações conduzidas pela SPU;
- fortalecer a governança sobre a carteira de imóveis, com estrutura de controle e monitoramento efetivo; e
- ampliar a transparência e a prestação de contas sobre a gestão imobiliária, promovendo maior clareza e controle social sobre o patrimônio público.
Decisões recentes
Acórdãos 160/2024, do Plenário do TCU.
Benefícios gerados pela atuação do TCU
A fiscalização realizada pelo TCU destacou aspectos importantes da gestão patrimonial que, ao serem aprimorados, podem trazer significativos benefícios para a SPU. Entre os possíveis avanços estão:
- melhoria na identificação, cadastramento e atualização das informações sobre os imóveis da União;
- redução dos custos de manutenção e das despesas com imóveis de terceiros, otimizando recursos públicos;
- aumento da arrecadação de receitas patrimoniais;
- destinação adequada dos imóveis federais para finalidades de interesse público;
- condução efetiva de políticas públicas relacionadas à gestão imobiliária;
- realização de fiscalizações de imóveis da União com maior alcance e efetividade; e
- aprimoramento da transparência e da prestação de contas sobre o patrimônio da União.
Esses benefícios podem representar avanço relevante na eficiência da gestão patrimonial e refletem o compromisso do TCU em contribuir para a sustentabilidade e a valorização do patrimônio público.